Lataa ilmainen vuokrasopimuspohja tästä!

Vuokrasopimus on juristimme tarkistama, ja saat käyttää sitä vapaasti omassa vuokraustoiminnassasi.

Tiesitkö, että huonosti laadittu sopimus tulkitaan Suomessa laatijansa vahingoksi? Tätä sanotaan epäselvyyssäännöksi.

Epäselvyyssääntö koskee myös vuokrasopimuksia! Vuokranantajana sinä olet sopimuksen laatija.

Lisäksi Suomen oikeusjärjestelmä katsoo vuokralaisen olevan heikommassa asemassa kuin vuokranantaja, mikä nostaa todistustaakkaasi.

Tältä sivulta saat neuvoja, jotka perustuvat lakiin ja kokemukseemme vuokramarkkinoista.

Lisäksi saat juristin tarkistaman vuokrasopimuspohjan ilmaiseksi!

Opit myös muun muassa:

  1. Kannattaako vuokrasopimuksen olla toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen
  2. Miten saat laillisesti vuokralaisen sitoutumaan sopimukseen vähintään vuodeksi
  3. Miten muotoilet korotusehdon, jolla vuokra ei taatusti jää jälkeen.

Ja paljon muuta!

Taitavasti laadittu vuokrasopimus parantaa sijoitusasuntosi tuottoa ja turvaa selustasi

Hyvä vuokrasopimus on selkeä, kattava ja reilu molemmille osapuolille.

Kun mahdollisimman moni asia on selkeästi sovittu alusta lähtien, vuokrasuhteeseen liittyy vähemmän epävarmuutta.

Kun sopimus on myös reilu ja hyvässä hengessä laadittu, se auttaa rakentamaan toimivaa vuokrasuhdetta. Vuokralainen joka on tyytyväinen, pysyy asunnossa pidempään ja pitää asunnosta parempaa huolta, mikä parantaa sijoituksesi tuottoaja tekee siitä varmemman samaan aikaan.

Vuokrasopimuksen yleiset periaatteet

Vaikka Suomessa on lähtökohtaisesti sopimusvapaus, on vuokrasopimuksessa paljon säädeltyjä kohtia, mitkä rajoittavat sopimista.

Joitakin kohtia vuokrasopimuksessa on säädelty, koska vuokralainen on katsottu vuokranantajaa heikommaksi osapuoleksi. Tätä kutsutaan “heikomman suojaksi” Suomen sopimusoikeudessa.

Laki asettaa vuokrasopimukselle monia oletusehtoja. Näistä ehdoista voi monista sopia toisin, mutta tietyissäa kohdissa ei vuokralaisen oikeuksia rajaavasti.

Esimerkkejä laittomista ehdoista

  1. Irtisanomisajan pidentäminen yli kuukauteen
  2. Yli 3kk rahavakuus
  3. Alivuokrauksen kieltäminen

Joitakin ehtoja taas voi heikentää, esimerkiksi muuttopäivän saa siirtää sopimuksen päättymispäivälle.Tätä pitää vähän avata?

Muista noudattaa Hyvää vuokratapaa!

“Hyvä vuokratapa” on n. 20 sivuinen dokumentti, jonka voit ladata täältä.

Hyvää vuokratapaa kannattaa noudattaa, sillä sen avulla vältät rikkomasta lakia, rakennat luottamusta vuokralaisen kanssa ja hoidat sijoitusasuntoasi ammattimaisesti.

Tämän ohjeen mukainen vuokrasopimus noudattaa Hyvää vuokratapaa.

Miten määräaikainen ja toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus eroavat toisistaan?

Tässä pääerot pähkinänkuoressa:

Sopimukseen on hyvä kirjata, onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva. Jos et sovi mitään, on vuokrasopimus voimassa toistaiseksi.

Määräaikainen

Määräaikainen sopimus päättyy päättymispäivänään, eikä sitä voida lähtökohtaisesti irtisanoa. Irtisanomiseen tarvitaan tuomioistuimen lupa. (AHVL 7:55)

Vuokralainen voi irtisanoutua määräaikaisesta sopimuksesta esimerkiksi seuraavissa tapauksissa:

  1. Sairaus, joka estää asumisen
  2. Muutto oiselle paikkakunnalle opintojen, työn tai puolison työn perässä
  3. Jokin muu vastaava syy, jonka vuoksi määräaikaisuus olisi kohtuutonta

Huomaa, että määräaikaisessa sopimuksessa myös sinä et voi irtisanoa sopimusta muusta kuin erityisen hyvästä syystä!

Jos solmit toistuvasti enintään 3kk pituisia vuokrasopimuksia saman vuokralaisen kanssa yli kaksi kertaa, katsotaan sopimus toistaiseksi voimassa olevaksi!

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy päättymispäivänä, eikä sopimusta tarvitse erikseen irtisanoa. Muistakaa siis uusia sopimus, sillä muuten se päättyy!

Toistaiseksi voimassa

Kaikki sopimukset ovat voimassa toistaiseksi, ellei toisin sovita. Tämä on kaikista yleisin sopimustyyppi.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on voimassa kunnes se irtisanotaan. Vuokralainen voi aina irtisanoa sopimuksen kuukauden irtisanomisajalla. Vuokranantajan irtisanoessa irtisanomisaika riippuu sopimuksen kestosta: Alle vuoden pituisissa sopimuksissa irtisanomisaika on 3kk, muissa tapauksissa 6kk.

Sitouta vuokralainen sopimukseen ensimmäisen irtisanomispäivän ehdolla!

Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa voi ongelmaksi koitua vuokralaisten korkea vaihtuvuus. Koska vuokralaisten vaihtuvuus aiheuttaa kustannuksia ja vaivaa, on kannaltasi hankalaa, jos vuokralaiset vaihtuvat tiuhaan.

Siksi kannattaa ehdottomasti laittaa sopimukseen ehto, joka sitouttaa vuokralaisen vuodeksi asuntoon.

Vuokralainen voidaan sitouttaa asuntoon vähintään tietyn ajan seuraavalla ehdolla:

Ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä on XX.XX.2020, jonka jälkeenirtisanomisajan alkamispäivä on irtisanomiskuukauden viimeinen päivä. Mikäli sopimus irtisanotaan siten, että irtisanomisaika alkaa ennen edellä mainittua ajankohtaa, on irtisanova osapuoli velvollinen maksamaan toiselle osapuolelle kahden kuukauden vuokraa vastaavan sopimussakon. Sopimusakko erääntyy maksettavaksi neljän viikon kuluttua sopimuksen irtisanomisesta.

Ensimmäisen mahdollisen irtisanomispäivän lisäksi tulee sopimukseen olla määriteltynä sopimussakko.

Sopimussakko on määrä, jonka saat pitää vuokralaisen rikkoessa sopimussakkoehtoa. Se kannattaa meidän mielestämme asettaa 2 kuukauden suuruiseksi. Tällöin jos vuokralainen lähtee ennen sovittua ajankohtaa, saat pitää takuuvuokran itselläsi, vaikka mitään vaurioita ei ole.

Sopimussakko on mainio tapa kattaa esimerkiksi välityspalkkioista johtuvia kuluja tai omaa vaivaa vuokralaisen aikaisen lähtemisen johdosta. On mahdollista, että uusi vuokralainen löytyy nopeasti, eikä tyhjiä kuukausia tule.

Sopimussakon määrän tulee olla kohtuullinen. Kuluttajariitalautakunnan mukaan sopimussakko on kohtuullinen, kun se on 2 kuukauden vuokraa vastaava summa, ja koskee molempia osapuolia.

Kannattaako laatia sopimus, joka on ensin määräaikainen ja muuttuu sitten toistaiseksi voimassa olevaksi?

Ei. Nämä ns. “Hybridisopimukset” ovat ongelmallisia. Jos haluat, että vuokralainen sitoutuu sopimukseen vähintään tietyksi ajanjaksoksi, käytä yllä selostettua toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta, jossa on vähimmäisirtisanomisaika ja sopimussakko.

Lain mukaan vuokrasopimus on joko toistaiseksi voimassaoleva, tai määräaikainen. Laki ei edellä mainittua hybridisopimusta, joka alkaa määräaikaisena ja muuttuu sitten toistaiseksi voimassaolevaksi. On riski, että sopimuksesta voi helposti tulla epäselvä, jolloin se tulkitaan sinun vahingoksesi.

Jos haluaa sitouttaa vuokralaisen esimerkiksi vähintään vuoden ajaksi, kannattaa käyttää ensimmäisen mahdollisen irtisanomispäivän lauseketta ja sopimussakkoa.

Sopimussakko on meidän mielestämme parempi ja tehokkaampi tapa sitouttaa vuokralainen kuin määräaikainen sopimus. Sopimussakosta vuokralainen ei pääse helposti eroon, vaan hän joutuu hyvin todennäköisesti maksamaan kohtuullisen sopimussakon. Määräaikaisesta sopimuksesta pääsee eroon esimerkiksi, jos muuttaa toiselle paikkakunnalle työn tai opintojen perässä, ja korvaukset eivät ole yhtä hyvät.

Näin laadit kaikenkattavan vuokrasopimuksen

Osapuolten tiedot

Ensimmäisenä sopimukseen kirjataan sekä vuokranantajan, että vuokralaisen henkilötiedot.

Kannattaa kirjata seuraavat asiat:

  1. Nimi
  2. Osoite
  3. Puhelinnumero
  4. Sähköposti
  5. Henkilötunnus tai y-tunnus

Erityisesti vuokralaisen henkilötunnuksen saaminen sopimukseen on kriittistä, jotta riitatilanteessa ei ole mitään epäselvyyttä, kuka on ollut vuokralaisena.

Henkilötunnus on myös tarpeen, jos tarvitsee ryhtyä perintä- tai oikeustoimiin vuokralaista kohtaan.

Vuokralaiseni muuttaa yhteen kumppaninsa kanssa, tarvitseeko avopuolison nimi ottaa vuokrasopimukseen?

Selkeyden vuoksi suosittelemme puolison kirjallista lisäämistä vuokrasopimukseen.

Avopuolisot ovat kuitenkin lain mukaan sinulle yhteisvastuussa vuokrasta, vaikka sopimusta ei muutettaisikaan.

Ongelmatilanteissa voit siis joka tapauksessa periä vuokraa kummalta tahansa.

Paitsi jos päätät tehdä molempien kanssa erillisen sopimuksen. Tällaisessa tilanteessa molemmat vastaavat vain omasta osuudestaan, mikä ei luonnollisesti ole etusi mukaista.

Toisaalta jos uusi avopuoliso ei ole sopijaosapuoli, hän vapautuu velvollisuuksistaan yksinkertaisesti muuttamalla pois, eikä hänen tarvitse tällöin varsinaisesti irtisanoa mitään.

Huomioi kuitenkin, että avopuolisolla ei ole velvollisuutta solmia sopimusta kanssasi, etkä voi estää häntä muuttamasta asuntoon. Jos hän suostuu sopijaosapuoleksi, niin hyvä, mutta jos ei, kannattaa antaa asian olla.

Vuokrattava asunto

Merkitse sopimukseen seuraavat asiat:

  • Kohteen tarkka osoite
  • Pinta-ala
  • Huoneiden lukumäärä
  • Muu tilat, jotka ovat vuokralaisen käytössä

Lisäksi sopimukseen kannattaa ehdottomasti laittaa kohta, jossa vuokralainen vakuuttaa tutustuneensa huoneistoon ennen sopimuksen allekirjoittamista ja hyväksyy huoneiston kunnon sellaisena, kuin se allekirjoitushetkellä on.

Vuokra-aika

Sopimukseen on kirjattava, milloin vuokrasuhde alkaa.

Lisäksi tässä kohtaa on määritettävä, onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Jos asiasta ei erikseen sovita, on sopimus voimassa toistaiseksi.

Määräaikaisessa sopimuksessa tulee olla sopimuksen päättymispäivä.

Muuttopäivä

Muuttopäivä on huoneenvuokralain mukaan vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä.

Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä vähintään puolet asunnosta vuokranantajan käytettäväksi.

Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa muuttopäivän voi (ja kannattaakin!) sopia siten, että sopimuksen päättymispäivänä asunto on luovutettava kokonaan ja siivottuna vuokranantajalle.

Huomioithan, että määräaikaisessa sopimuksessa muuttopäivää ei voi siirtää AHVL:n määräämästä päivästä.

Vuokran määrä ja erilliskorvaukset

Vuokrasopimuksessa luonnollisesti sovitaan vuokran määrä ja muista mahdollisista erillismaksuista.

Muista myös merkitä taloyhtiön perimät maksut!

Taloyhtiön vesimaksut voivat muuttua yhtiökokousten päätösten seurauksena. Se ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita, että vuokralaisen maksamat maksut muuttuisivat, ellei niitä kirjata sopimukseen oikein.

Esimerkiksi vesimaksu kannattaa kirjata seuraavasti:

Vuokralainen suorittaa taloyhtiön perimän vesimaksun, joka on tällä hetkellä XX euroa/henkilö/kuukausi.

Muista vakuudet!

Vakuus kattaa kaikki vuokralaisen velvollisuudet vuokranantajaa kohtaan aina vuokrasta asunnon vaurioihin.

Määritä sopimukseen vakuudelle määrä ja eräpäivä. Vaadi kirjallisesti sopimuksessa, että asunto luovutetaan vasta, kun vakuus on vastaanotettu. (On myös erittäin tärkeää, että et oikeasti mene luovuttamaan asuntoa, ennen kuin vakuus on maksettu.)

Huomaathan, että rahavakuus saa olla korkeintaan kolminkertainen kuukausivuokraan nähden.

Näin kirjaat henkilötakaajan sopimukseen

Joissakin tilanteissa pelkkä rahavakuus ei riitä, esimerkiksi jos vuokralainen on hyvin nuori. Tällaisessa tilanteessa toinen ihminen voi toimia takaajana vuokrasopimuksessa.

Toisin kuin rahavakuudella, henkilötakauksella ei ole mitään ylärajaa.

Takaajan kanssa tehdään erillinen takaussopimus ja hänestä tulee maininta myös vuokrasopimukseen.

Takaus kannattaa kirjata omavelkaisena. Omavelkainen takaus tarkoittaa, että takaaja on vastuussa vuokralaisen velvoitteista kuin omistaan. Jos perimisyritykset eivät tuota tulosta helposti, voit siirtyä perimään saamisiasi suoraan takaajalta.

Lisäksi takaajan luottotiedot tulee tarkistaa!

Vuokran korottaminen

Tiesitkö, että jos et korota vuokria oikein, voit menettää viiden vuoden aikana helposti 2500 euroa? Kerromme lisää vuokran korotuksen merkityksestä Asunnon Vuokrauksen Oppaassamme.

Vuokran korottaminen on siis erittäin tärkeää. Jotta voit korottaa vuokraa, täytyy sopimuksessa olla vuokrankorotusehto.

Vuokrankorotusehdosta täytyy käydä ilmi

  1. Milloin korotukset tapahtuvat
  2. Mihin korotus perustuu

Vuokrankorotus sidotaan tavallisesti elinkustannusindeksiin.

Ongelma on, että yleinen vuokrataso voi nousta nopeammin kuin elinkustannusindeksi!

Eikö tällöin kannattaisi käyttää kiinteää prosenttikorotusta?

Prosenttikorotuksen heikkous on, jos elinkustannusindeksi tai yleinen vuokrataso nouseekin nopeammin, kuin korotusehto!

Seuraavalla ehdolla katat molemmat tilanteet:

Vuokraa korotetaan vuosittain elinkustannusindeksin muutoksia vastaavasti, lisättynä enintään kolmella prosentilla (3%). (Perusindeksin suuruus on 1959 (julkaistu helmikuussa 2019). Tarkistusindeksi on tarkistusajankohtana tiedossa oleva viimeksi julkaistu pisteluku. Tarkistusajankohta on X.X. Ensimmäinen tarkistusajankohta on X.X.2020.). Mikäli indeksin pisteluku alenee, ei vuokraa alenneta.

Vuokraa ei aina kannata korottaa

Korotusehto on kriittinen osa vuokrasopimusta. Muista kuitenkin, että se ei tarkoita, että sitä kannattaisi aina käyttää viimeistä senttiä myöten.

Miksi? Koska jos korotat vuokran markkinavuokran yli, saattaa vuokralainen lähteä asunnosta!

Taitava ja tunnollinen vuokranantaja tarkastaa markkinavuokran pari kuukautta ennen korotusta ja tekee korotuksia harkiten.

Jos asuntosi on pääkaupunkiseudulla tai Turussa, voit myös pyytää meiltä ilmaista arviota asuntosi vuokrasta. Me autamme mielellämme!

Muutostyöt

Lain mukaan vuokralainen ei saa tehdä asunnossa merkittäviä muutostöitä ilman vuokranantajan lupaa, lukuun ottamatta pieniä muutostöitä kuten taulujen ja hyllyjen kiinnittämistä. (AHVL 2:21)

Siitä huolimatta kannattaa vahvistaa muutostyökieltoa vuokrasopimuksessa.

Esimerkkejä töistä, joihin vuokralainen tarvitsee luvan:

  1. Maalaus
  2. Tapetointi
  3. Kylpyhuoneen laattaseiniin poraaminen

Muut ehdot

Vuokrasopimukseen voi liittää myös muita ehtoja. Vaikka monet vuokrasopimuksen velvoitteet tulevat suoraan laista, ei haittaa selventää asioita sopimuksessa.

Esimerkkejä ehdoista, joita voi liittää sopimukseen:

  1. Ilmoitusvelvollisuus huoneiston vahingoittumisesta
  2. Kiellot tupakoinnista ja eläimistä
  3. Avainten lukumäärä ja seuraamukset, jos avaimia katoaa
  4. Maininta vuokralaisen velvollisuudesta hankkia kotivakuutus
  5. Ehto jälleenvuokrauksesta
  6. Ehdot asunnon kunnosta luovutushetkellä

Alkutarkastus

Vuokrattava asunto on hyvä tarkastaa ennen sen luovutusta. Alkutarkastuksen avulla ehkäiset riitoja, jos asunto kärsii vaurioita.

Asunto kannattaa käydä läpi vuokralaisen kanssa ennen luovutusta ja merkitä ylös kirjallisesti mahdolliset puutteet, jonka jälkeen allekirjoitatte alkutarkastuslomakkeen yhdessä.

Säilytä asiakirjaa koko vuokrasuhteen ajan.

Asunto kannattaa myös kuvata perusteellisesti. (Ota myös video!)

Vuokrasopimuksen päättyminen

Määräaikainen sopimus päättyy pääsääntöisesti sopimukseen kirjattuna päättymispäivänä.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus jatkuu, kunnes se irtisanotaan.

Vuokrasopimuksen irtisanominen

Irtisanominen on toimitettava kirjallisesti ja todisteellisesti.

Suomen Vuokranantajien neuvontalakimies Nygrenin mukaan kirjallisuusvaatimus edellyttää, että sekä vuokranantaja että vuokralainen voivat tallentaa viestin, eikä sitä voi yksipuolisesti muunnella.

Todisteellisuusvaatimus taas tarkoittaa Nygrenin mukaan, että voidaan olla varmoja, että toinen osapuoli on vastaanottanut viestin. Tämä täyttyy esimerkiksi, jos toinen osapuoli kuittaa tekstiviestin tai sähköpostin vastaanotetuksi.

On siis tärkeä muistaa, että pelkkä irtisanomisilmoituksen lähettäminen ei riitä! Jos irtisanot tai purat sopimuksen, täytyy ilmoituksen myös todistettavasti päätyä vuokralaisen silmien eteen.

Vuokrasopimuksen purku

Vuokrasopimuksen purku eroaa irtisanomisesta eniten siten, että sopimus päättyy välittömästi ilman irtisanomisaikaa.

Sopimuksen purkamiselle on laissa (AHVL 8:61) eritelty seuraavat hyväksyttävät syyt:

  1. jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;
  2. jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;
  3. jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
  4. jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
  5. jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
  6. jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Jos vuokrat ovat merkittävästi rästissä, varoitusta ei tarvitse antaa vaan sopimuksen voi purkaa välittömästi. Monissa muissa tapauksissa, esimerkiksi häiritsevästä elämästä, tulee antaa ensin varoitus.

Jos joudut purkamaan sopimuksen, kannattaa laittaa suoraan häätöhakemus vireille käräjäoikeuteen, sillä jos vuokralainen ei suostukaan lähtemään, niin häätö viivästyy helposti kuukaudella.

Vuokrasuhteen irtisanominen avoliitossa

Vuokralaisten ero voi olla hieman kinkkinen juttu vuokranantajan kannalta.

Tärkeää: Molemmilla osapuolilla on oikeus jäädä asuntoon yksin asumaan.

Kuvitellaan esimerkiksi, että sinulla on vuokrasopimus vuokralaisen A kanssa, mutta ei B:n.. Vuokralainen A on elänyt avoliitossa B:n kanssa, mutta nyt he eroavat. Vuokralainen A muuttaa pois, ja B jää asuntoon.

Vaikka et ole koskaan solminut sopimusta B:n kanssa, nykyinen sopimus sitoo B:tä samalla tavalla. Hänellä on oikeus jäädä asuntoon asumaan. Alkuperäinen vuokralainen A ei myöskään voi irtisanoa sopimusta molempien puolesta.

Vuokralaisella A on oikeus siirtää sopimuksensa B:lle. Jos sinulla on joku perusteltu syy, voit vastustaa sitä oikeuden kautta.

Huomioi lisäksi, että poismuuttavan vuokralaisen on ilmoitettava muutostaan sinulle, tai hänen maksuvelvollisuutensa eivät automaattisesti katkea.

Mitä jos vuokralainen ei kuittaa minun irtisanomis- tai purkuilmoitustani?

Jos vuokralainen ei mitenkään reagoi yhteydenottoihisi, ja haluat irtisanoa sopimuksen, voit yrittää aluksi lähettää irtisanomisilmoituksen kirjattuna kirjeenä.

Jos vuokralainen ei nouda kirjattua kirjettäkään, voit kääntyä haastemiehen puoleen.

Haastemies on huomattavasti kalliimpi kuin kirjattu kirje, joten sitä kannattaa käyttää vain, kun kaikki muut keinot on käytetty.

Yhteenveto

Vuokrasopimuksen ehdoista kannattaa sopia mahdollisimman selkeästi ja kirjallisesti, koska vuokranantajana olet sekä sopimuksen laatija, että vuokralaiseen nähden vahvemmassa asemassa.

Hyvin laadittu vuokrasopimus ehkäisee ongelmia vuokralaisen kanssa. Kun pelisäännöt on alkuhetkestä asti selvillä, pienistä asioista ei pääse syntymään isoja riitoja.

Kun sopimus on solmittu ja vuokrasuhde on lähtenyt hyvin liikkeelle, kannattaa kuitenkin olla joustava, sillä hyvä asiakaspalveluasenne pitää vuokralaisen tyytyväisenä.

Tyytyväinen vuokralainen pysyy asunnossa pidempään, pitää asunnosta parempaa huolta ja parantaa sijoituksesi tuottoa.

Haluatko kehittyä vuokranantajana ja parantaa sijoitustesi tuottoa? Anna meille sähköpostiosoitteesi, niin lähetämme rahanarvoisia vinkkejä ja informaatiota suoraan sähköpostiisi!

Sulje valikko