Kannattaako ostaa sijoitusasunto ennen putkiremonttia?

Kylpyhuone Kannattaako ostaa asuntoa, johon on tulossa putkiremontti? Monella tuntuu olevan aiheeseen liittyviä peukalosääntöjä, esimerkiksi: “Myy asunto ennen putkiremonttia” “Osta asunto ennen putkiremonttia” “Myy kuusi vuotta ennen putkiremonttia” Todellisuuden asuntomarkkinoilla esiintyy kaikenlaisia häiriöitä, eikä siksi ole hyvä idea sokeasti ostaa asuntoja tekemättä tuottolaskelmia. Linjasaneeraus eli putkiremontti onkin yksi kalleimpia remontteja, ja siksi meistä taitava asuntosijoittaja voi tehdä hyvät kaupat, kun taas peukalosääntöjä seuraava voi helposti ostaa täyden pommin tai jäädä hyvistä tuotoista paitsi. Miten sitten putkiremontti otetaan rationaalisesti huomioon? Se on helpompaa kuin miltä se ehkä kuulostaa.

Remontoida vai eikö remontoida?

Ostettavan sijoitusasunnon hinta nähdään yleensä siten, että velaton hinta koostuu myyntihinnasta ja osaketta rasittavasta velkaosuudesta. Monet laskevat ehkä vuokratuoton tälle, ja sitten tekevät sen perusteella sijoituspäätöksen. Ongelmaksi tulee heti esimerkiksi remontoidun ja remonttikuntoisen sijoitusasunnon vertailu. Kumpi on parempi, 5,76 %/vuosi tuottava sijoitusasunto, johon tulee putkiremontti, vai 4,4 %/vuosi tuottava, jossa putkiremontti on juuri tehty? Kuvitellaan, että meillä on vaihtoehtona ostaa jompi kumpi seuraavista asunnoista:
Asunto 1 Asunto 2
Velaton hinta 130 000 € 100 000
Asuinala 30 30
Hoitovastike 120 120
Todennäköinen vuokra (saneerauksen jälkeen) 600 600
Vuokratuotto % 4,4 % 5,76 %
Asuntojen ainoa ero on se, että asunto 1:seen on juuri tehty linjasaneeraus, ja asunnossa 2 se on alkamassa vuoden sisään.  Kumman asunnon itse ostaisit? Kumpi asunto viimekädessä tuottaa paremmin?

Putkiremontin laskeminen

Olet mahdollisesti kuullut “korjausvelasta”, kun puhutaan esimerkiksi Suomen teistä. Korjausvelan käsitettä on hyvä soveltaa myös asuntosijoittamiseen ja tähän tarkoitukseen. Tämä tarkoittaa, että selvitetään sijoitusasunnon lähitulevaisuuden remontit, ja niiden todennäköiset hinnat. Todennäköisen hinnan puuttuessa käytämme keskiarvohintoja. Koska arviot ovat aina arvioita ja eivät mitenkään voi olla täysin oikeassa, suosittelemme käyttämään konservatiivisia arvoja. Siksi suosittelemme arvioimaan putkiremontin aina perinteisen menetelmän hinnalla. On ikävä yllätys laskea sijoitusasunnon tuotto 400 €/m2 sukituksen perusteella, jos tuleekin yli 800 €/m2 hintainen perinteinen putkiremontti.
Havainnollsitava kaavio korjausvelan vaikutuksesta asunnon kokonaishintaan
Palataan äskeiseen dilemmaan. Käytämme tässä tapauksessa linjasaneerauksen keskiarvoisena neliöhintana 700 euroa per neliö. Putkiremontin hinnaksi muodostuu 21000 euroa. Putkiremontin paljon kauhisteltu asumishaittakin on melko helppo ottaa huomioon, sillä voimme keskittyä vain taloudellisiin menetyksiin. Talossa kun ei itse asuta. Oletetaan, että asunto on maksimissaan 3kk tyhjänä, mikä on varovainen arvio. Tyhjien kuukausien hinnaksi muodostuu 1 800 €. Uusi kokonaishinta asunnolle 2: Velaton hinta (100 000 €) + putkiremontin arvioitu hinta (21 000 €) + tyhjät kuukaudet (1 800 €) = 122 800 €. Tätä voi pitää ns. “aitona” velattomana hintana, sillä olemme ottaneet korjausvelat myös huomioon. Tässä tapauksessa sijoittaja säästää siis 7 200 euroa ostaessaan asunnon ennen putkiremonttia. Vuokratuotto on remontit huomioituna 4,69 % Kokemuksemme perusteella voimme myös kertoa, että koska iso osa ihmisistä pelkää putkiremonttia sen kalleuden vuoksi, eivätkä iso osa ihmisistä joko osaa tai jaksa tehdä laskelmia, on putkiremonttikohdetta huomattavasti helpompi tingata pyynnistä alaspäin. Sijoitusasuntoa ostaessa otetaan kontolle sadan tai satojen tuhansien eurojen taloudelliset vastuut – kannattaa varata hetki aikaa, ottaa asioista selvää ja tehdä mahdollisimman tarkkoja laskelmia.

Muista pitää nämä mielessä:

  • Remonteissa on riskejä. Jokin voi aina mennä pieleen, minkä vuoksi remontti saattaa käydä kalliimmaksi kuin alun perin on suunniteltu tai viivästyä. (Mikä sekin nostaa remontin hintaa tyhjien kuukausien kautta.) Tämän takia jos olisi valittavana kaksi asuntoa, joissa olisi sama tuotto, mutta toisella olisi edessä isoja remontteja, ottaisin ehdottomasti valmiiksi remontoidun.
  • Esimerkissä otimme huomioon vain yhden remontin. Todellisuudessa asuntoon saattaa olla tulossa useita erilaisia remontteja, jotka tottakai myös kuuluvat korjausvelkaan.
  • Lisäksi esimerkki oli yksinkertainen vielä siinä mielessä, että oletimme putkiremontin alkavan käytännössä heti tai alle vuoden sisään. Todellisuudessa remontti voi alkaa vaikka 3 tai 5 vuoden päästä, jolloin rahan aika-arvolla alkaa olla merkitystä. Rahan aika-arvo on melko edistynyt ajattelumalli jonka jätin pois, sillä halusin pitää tämän esimerkin yksinkertaisena.
Kun ensi kerralla selaat asuntojen myynti-ilmoituksia, ja näet “Tulevat Remontit” -kohdassa “Linjasaneeraus”, toivon, ettet suoralta kädeltä sulje ilmoitusta, vaan lasket ensin rauhassa asunnon kokonaishinnan. Vasta tämän jälkeen on mahdollista tehdä oikeasti harkittuja päätöksiä. Voi olla, että suuri osa putkiremonttikuntoisista ilmoituksista on ylihinnoiteltuja. Yhtä hyvin voi olla, että löydät kohtuuhintaisen kohteen, ja laskelmien jälkeen pystyt tinkaamaan hintaa reippaasti alas ja laskut tekemättä jättänyt myyjä päätyy paniikissa myymään tuntuvalla alennuksella.

Haluatko kehittyä vuokranantajana ja parantaa sijoitustesi tuottoa? Anna meille sähköpostisi, niin lähetämme rahanarvoisia vinkkejä ja informaatiota suoraan sähköpostiisi!

Leave a Reply

Sulje valikko