Kokemuksemme mukaan monien kokemattomien vuokranantajien keskimääräinen vuokratuotto on huomattavasti huonompi kuin institutionaalisten sijoittajien. Monet saattavat ajatella, että suuret jyräävät ja yhden tai kaksi asuntoa vuokraavalla vuokranantajalla ei ole mahdollisuuksia päästä samoihin tuottoihin.

Olemme eri mieltä. Institutionaalisilla sijoittajilla on vain vähän etuja, mitä yksittäinen vuokranantaja ei voisi saavuttaa. Yksi suurimpia yksittäisiä syitä miksi institutionaaliset sijoittajat pääsevät suuriin tuottoihin on yksinkertainen: He pitävät vuokransa jatkuvasti markkinatasoisena, eli he tekevät korotuksia joka vuosi. Ei ole mitään, mikä estäisi sinua pääsemästä samaan tai jopa parempaan, jos olet valmis tekemään hieman töitä ja opettelemaan. Me autamme!

Tämän oppaan tarkoitus on käydä läpi askel askeleelta, miten asunto vuokrataan huolellisesti, ja miten näin voidaan parantaa sekä vuokratuoton määrää, että sen varmuutta. Opas auttaa myös yleisellä tasolla onnistumaan vuokramarkkinoilla. Sovellamme samoja periaatteita välitystoiminnassamme. Jos sinua askarruttaa jokin asia, voit laittaa kysymyksiä meille osoitteeseen info [ät] huoneistomanageri.fi

Vuokrauksen vaiheet

Asunnon vuokraaminen alusta loppuun menee pääpiirteissään seuraavasti:

1. Asunnon kunnon arviointi
2. Vuokran määrittäminen
3. Asunnon kuvaaminen
4. Vuokralaisen etsiminen
5. Vuokralaisen valitseminen
6. Vuokrasopimuksen laatiminen
7. Alkutarkastus
8. Vakuusmaksun vastaanottaminen ja avainten luovutus
9. Vuokrasuhteen aikana
10. Lopputarkastus

Asunnon kunnon arviointi

Aluksi kannattaa kirjata muistiin asunnon sen hetkinen kunto ja tiedot, aivan kuin tekisi jo vuokrailmoitusta. Tarvitset näitä tietoja markkinavuokran määrityksessä. Jos kyseessä on osakehuoneisto, asunnon yksityiskohtaiset tiedot saat selville isännöitsijäntodistuksesta. Isännöitsijäntodistuksen voit tilata suoraan isännöitsijältä. Riippuen paikkakunnasta ja isännöitsijäntoimistosta, kyseisen todistuksen hinta vaihtelee 50 eurosta 250 euroon.

On hyvä, jos asunnon kunto on ”tasalaatuinen.” Tällä tarkoitamme, että asunnon kaikki tilat ovat suurin piirtein saman tasoisia, sillä vuokralaisen näkökulmasta saattaa näyttää oudolta, jos kylpyhuone on täysin uusi, mutta keittiö on rähjäinen. Jos asuntosi on osittain loistavassa kunnossa, mutta jokin repsottaa, kannattaa harkita pientä remonttia. Saat vastineeksi enemmän vuokraa, ja asunto on helpompi vuokrata.

Vuokran määrittäminen

Onnistuaksesi vuokranantajana on erittäin tärkeää osata asettaa vuokra kohdilleen. Oikein asetettu vuokra tarkoittaa, että saat tarpeeksi hakijoita vuokralaisen valintaa varten, mutta et kuitenkaan jätä ”rahaa pöydälle”.

Selvittääksesi käyvän vuokran voit lähteä liikenteeseen menemällä esim. oikotie.fi tai vuokraovi.fi:hin katsomaan, jos löytyisi vuokra-asuntoja, jotka ovat verrattavissa omaasi. Näin saat asetettua vuokran mahdollisimman oikealle tasolle. Mikäli sijoitusasuntosi sijaitsee PK-seudulla tai Turussa, ja kaipaat apua vuokran määrittämisessä, voit olla meihin yhteydessä niin annamme sinulle vuokra-arvion ilmaiseksi. Vuokra-arvion saat tilattua tästä.

Asunnon kuvaaminen

Vuokramarkkinoilla näkee usein ilmoituksia joko ilman valokuvia, tai kännykkäkameralla huonosti otettuja kuvia. Huonojen kuvien kautta hienokaan asunto ei pääse arvoonsa. Ei siis riitä, että asunto on hyvässä kunnossa ja hienon näköinen. Jos haluat maksimoida mahdollisuutesi saada paras vuokralainen parhaalla vuokralla, tulee asunnon näytteillepanoon myös panostaa. Tämä hoituu parhaiten ottamalla asunnosta salonkikelpoiset kuvat. Vaikka asunto ei olisi poikkeuksellisen hieno, hyvät kuvat ovat silti erittäin hyödyllisiä, sillä ne antavat vuokralaiselle paremman käsityksen siitä, minkälainen asunto on.

Kuvaamalla asunnon paremmin saat enemmän vuokralaisehdokkaita. Mitä enemmän on ehdokkaita, sitä todennäköisemmin a) vältyt tyhjiltä kuukausilta ja b) saat luotettavan vuokralaisen, joka maksaa vuokrat ajallaan ja pitää asunnosta erinomaista huolta.

Vuokralaisen etsiminen

Kun edellä selostettu taustatyö on tehty hyvin, on varsinainen vuokralaisen etsiminen melko suoraviivaista. Suomessa yleisimmät alustat vuokra-asuntojen ilmoittamiseen ovat esimerkiksi oikotie.fi, vuokraovi.fi ja tori.fi. Nykyään ilmoituksia tehdään runsaasti myös Facebookissa.

Asunnon vuokrailmoitukseen on suhtauduttava kuin myynti-ilmoitukseen, sillä myyt ostajille (vuokralaisille) vuokrasopimusta. Vuokralaiset menevät mieluummin katsomaan asuntoja, jotka vaikuttavat jo ilmoituksen perusteella kiinnostavilta, sillä matkustaminen vie heidän kallisarvoista aikaansa ja myös maksaa.  

Ilmoitusta täyttäessä on hyvä merkitä kaikki oleelliset tiedot asunnosta. Voit käyttää apuna isännöitsijäntodistuksen tietoja. Ilmoitukseen on hyvä liittää mukaan myös asunnon pohjakuva, sillä ilman sitä vuokralaisen on vaikeaa saada kattavaa käsitystä asunnosta.  Muista myös kertoa lähellä olevista palveluista ja julkisen liikenteen reiteistä. Esim. “Lähikauppa 200m päässä, juna-asemalle 5min kävelymatka.” On erittäin tärkeää, että kerrot myös tulevista vuokralaisen asumiseen vaikuttavista remonteista.

Vuokralaisen valitseminen

Vuokralaisten valinta kannattaa hoitaa huolella, sillä ääritapauksissa vuokratulosi voi katketa vajaaksi vuodeksi ja asuntosi voi kärsiä merkittäviä vaurioita. Varmaa tapaa välttyä huonoilta vuokralaisilta ei ole, mutta huolellisella seulonnalla voit merkittävästi alentaa riskejä.

Vuokralaisehdokkaiden seulonnassa kannattaa painottaa faktoja eikä omia fiiliksiä, etenkin jos olet aloittelija. Näillä faktoilla tarkoitamme vuokralaisen työllisyystilannetta, maksukykyä, luottotietoja, opiskelupaikkaa jne. Toki oma ihmistuntemuskin on tärkeää, mutta ensin faktat kuntoon.

Kyselyjen lisäksi on ehdottoman tärkeää tarkistaa tietojen paikkansapitävyys! Liian usein kuulee tarinoita, joissa vuokranantajat ovat luottaneet sokeasti vastapuoleen ja esim. luottotiedot ovat tästä syystä jääneet tarkastamatta. Luottotiedot kannattaa tarkistaa aina itse, vaikka vuokralaisehdokas toimittaisi oman selvityksen asiasta. Silloin tällöin vastaamme on tullut myös väärennöksiä. Yleensä riittää, kun vuokralaiselta tarkastaa luotto- ja tulotiedot. Luottotiedot tarkastat helposti netistä, kun taas tulotiedot tarkastat pyytämällä vuokralaista toimittamaan palkkakuitin tai työsopimuksen. Vuoden 2019 alussa käyttöön otettu tulorekisteri antaa myös mahdollisuuden tulostaa todiste vuoden aikana maksetuista palkoista. Opiskelijalta riittää oppilaitoksen hyväksymistodistus tai opiskelijakortti, jossa on tuoreimman lukuvuoden tarra.

Luottotietoja voit tarkastaa esimerkiksi näiltä sivuilta:

• Bisnode
• Asiakastieto
• Suomen Perintätöimisto

Vuokrasopimuksen laatiminen

Kun sopiva vuokralainen on löytynyt, on aika allekirjoittaa sopimus. Hyvän sopimuspohjan löydät esim. Suomen Vuokranantajien sivuilta. Sopimuspohjan lataaminen edellyttää Vuokranantajat ry:n jäsenyyttä. Suosittelemme lämpimästi jäsenyyttä, sillä jäsenyyteen kuuluu lakineuvontaa hankalissa tilanteissa.

Alkutarkastus

Alkutarkastus on tärkeä osa onnistunutta vuokrasuhdetta. Alkutarkastus tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että ennen avainten luovutusta asunnosta otetaan runsaasti kuvia mukaanlukien pinnat. Kuvien lisäksi asunnon voi myös videoida. Sen lisäksi kannattaa dokumentoida vuokralaisen kanssa yhdessä kaikki asunnon tilat ja niiden kunto ennen asunnon luovuttamista.

Koska Suomen tuomioistuimet ovat lähtökohtaisesti ”heikomman osapuolen” puolella, antaa hyvin tehty alkutarkastus sinulle hyvän perusteen esim. korjauttaa vuokralaisen aiheuttamia vaurioita, jotka eivät kuulu normaalin kulumisen piirin. Oikein tehty alkutarkastus sekä ehkäisee mahdollisia oikeustaisteluita, että suojaa sinua potentiaalisessa riitatilanteissa.

Vakuusmaksun vastaanottaminen ja avainten luovutus

On tärkeää, että et luovuta avaimia ennen kuin vakuus on vastaanotettu! Tässä on syytä pysyä kovana, sillä kun avaimet on luovutettu ja vuokralainen on päässyt muuttamaan asuntoon, vuokralaisella on oikeus kotirauhaan ja mahdollinen häätö tapahtuu pitkän oikeusprosessin kautta. On olemassa ihmisiä, jotka häikäilemättömästi hyväksikäyttävät toisia ihmisiä ja yrittävät saada milloin milläkin selityksillä avaimet itselleen ennen vakuuden maksua. Voit välttää ongelmatilanteita ilmaisemalla jämäkästi, mutta tietenkin ystävällisesti, että avaimet luovutetaan vasta, kun vakuus on tililläsi. Ei poikkeuksia.

Muista ottaa kuittaus avainten vastaanottamisesta. Merkitse kuittauspaperiin avainten määrä. Muista myös varastojen yms. avainten kirjaaminen, jos sellaisia on.

Vuokrasuhteen aikana

Vuokratuoton kannalta on kriittistä, että vuokrataso myös pidetään markkinatasoisena. Ei siis riitä, että kerran selvittää markkinavuokran, eikä ajattele sitä sen enempää. Vuokramarkkinoiden tilanne kehittyy jatkuvasti, ja jos vuokralaisesi viihtyy asunnossa pitkään, jää vuokrasi jälkeen muista samantasoisista asunnoista, ellei sitä koroteta säännöllisesti.

Esimerkki: Kuvitellaan, että solmit nyt uuden vuokrasopimuksen, ja vuokraksi on sovittu 700 euroa. Oletetaan, että vuokrat nousevat 2 % vuodessa. Tämä tarkottaisi, että 5 vuoden päästä markkinavuokra olisi 773 euroa/kk. Viiden vuoden päästä sinulta jää joka kuukausi saamatta noin 73 €/kk. Viiden vuoden aikana sinulta olisi jäänyt saamatta yhteensä 2588,22 euroa! Vuokrat voivat kasvaa myös huomattavasti nopeammin, jolloin vuokria jää saamatta vielä enemmän.

Tässä havainnollistava taulukko.

Vuosi	Vuokrasi /kk	Markkinavuokra /kk	Ero /vuosi	Ero, kumulatiivinen
0	700,00	700,00	0,00	0,00
1	700,00	714,00	168,00	168,00
2	700,00	728,28	339,36	507,36
3	700,00	742,85	514,15	1021,51
4	700,00	757,70	692,43	1713,94
5	700,00	772,86	874,28	2588,22

On useita vuokranantajia, jotka eivät koskaan tee korotuksia. On myös tarinoita, jossa vuokranantajalla on ollut sama vuokralainen 30 vuotta! Jos vuokralainen ei vaihdu 30 vuoden aikana, syy on erittäin todennäköisesti halpa vuokra. Yllä olevasta taulukosta voi hieman kuvitella, kuinka iso menetys minimaalisista korotuksista kertyy. Menetettyä rahaa on vaikea hahmottaa, koska siitä ei kukaan tee laskua eikä se lähde omalta pankkitililtä, mutta se on silti yhtä todellista rahan menetystä.

Jos asunnon vuokran ja markkinavuokran erotus on esimerkiksi 200 €/kk, siitä kertyy 30 vuodessa yli 70 000 euroa. Tässä maailmassa ei ole vuokralaista, joka olisi niin hyvä, että olisi järkevää olla tekemättä korotuksia vuosi toisensa jälkeen.

Luotettavat vuokralaiset ovat kuitenkin tärkeitä. Siksi voi olla viisasta tehdä hieman maltillisempia korotuksia säntillisesti maksaville ja asuntoa hyvin hoitaville vuokralaisille. Siitä huolimatta vuokra kannattaa pitää muutaman prosentin sisällä markkinavuokrasta.

Lopputarkastus

Vuokrasuhteen päätyttyä on olennaista tarkastaa asunnon sen hetkinen kunto, sillä alkutarkastuksesta ei ole hirveästi apua, jos asunnon lopullista kuntoa ei koskaan verrata alkuperäiseen kuntoon. Hyvin laaditun alkutarkastusraportin ja kuvien avulla lopputarkastuksen pitäisi olla helppoa.

Yhteenveto

Asunnon vuokrauksessa tulee noudattaa asianmukaista huolellisuutta. Kun vuokrat on asetettu oikein, vuokralaisen taustat syynätty ja tarkastettu, ja asunnon kunto dokumentoitu, hoituu vuokrasuhde todennäköisesti ongelmitta. Vuokraustoiminta on siitä huolimatta sijoitustoimintaa ja siihen liittyy aina riskejä. Riskejä voi minimoida hoitamalla vuokrausprosessia ja vuokrasuhdetta ammattimaisin ottein, ja pitämällä esimerkiksi varakassaa sattumien varalta.

Me noudatamme välityksessämme näitä samoja periaatteita kuin mitä olemme tässä opastaneet. Kaikki huoneistot kuvataan hyvin, vuokralaisten taustat syynätään tarkkaan ja huoneistoihin tehdään alku- ja lopputarkastukset, jotta tuleva vuokrasuhde olisi mahdollisimman sujuva. Voit lukea lisää erittäin kattavasta välityspalvelusstamme täältä.